住建部最新发声，透露2018年楼市四大信号(转载):王蒙徽

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　　即将到来的2018年楼市会出现怎样的变化王蒙徽？日前召开的全国住房城乡建设工作会议透露出了一些玄机：

　　住建部部长王蒙徽：明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房王蒙徽。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

　　该提法为何此时出现王蒙徽？又将对全国楼市带来什么影响？

　　关于楼市王蒙徽，在刚刚结束的中央经济工作会议中的表述是：

　　加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度王蒙徽。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

　　完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控王蒙徽。

　　我们可以发现中央经济工作会议的表述侧重全局，侧重住房制度，主要谈了租赁市场、供应方式、调控方式王蒙徽。住建部长的表态，则侧重于商品房市场。这两个表述互为补充，有利于我们全面了解未来的楼市走向。

　　城市与房地产研究专家孟祥远针对此次“施行差别化调控政策”的表述王蒙徽，给出了自己的解读：

　　第一，全国住房城乡建设会议是一个级别很高的全国范围内的房地产会议，此次会议上提出的政策要求是决定未来房地产走势的重要信号王蒙徽。

　　第二，“满足首套刚需、支持改善需求”，这意味着2018年会对刚需和改善性购房有太多抑制王蒙徽。有了住建部长的新表态，2018年会微调政策，对真正有居住需求的买房人来说，是个大利好。

　　第三，我们基本上可以确定：2018年中国楼市整体处于平稳局面，不是冬天王蒙徽。差别化调控实质上就是稳定房地产市场发展前景，大起大落的市场行情不是调控政策的目标与目的。

　　2018王蒙徽，楼市调控力度会不会松动？

　　2017年，据中原地产研究中心统计，截至目前，全国已有110个城市累计发布了250多次调控政策王蒙徽。

　　通过限购、限贷、限涨、限售、限商等措施，今年全国楼市降温并持续保持平稳王蒙徽。国家统计局数据显示，5月份开始，上海、北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；到了11月份，11个热点城市新房价格跌回一年前，热点城市的成交降温更是明显。

　　谈及明年的楼市调控力度王蒙徽，全国住房城乡建设工作会议也给出了明确的答案：

　　住建部部长王蒙徽：坚持调控目标不动摇、力度不放松，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展王蒙徽。

　　加大房地产市场秩序规范整顿力度，加强市场监测分析，提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任王蒙徽。

　　以上表述与中央经济工作会议的要求一脉相承，这就意味着调控政策不会出现大幅松动王蒙徽。

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波：楼市平衡发展的调控目标不会变王蒙徽。只有落实“因城施策”的差别化调控才能实现调控政策的连续性和稳定性，而具体举措则会随着市场走向进行适度调整。

　　如何“支持改善需求”、“遏制投机炒房”王蒙徽？

　　严厉的限购和限贷举措在2017年成为众多城市收紧楼市的标配手段，部分城市政策甚至经历了多轮升级王蒙徽。

　　以北京为例，当前政策是首套房首付不低于35%，首套非普通自住房首付不低于40%；二套房“认房又认贷”，普通自住房的首付不低于60%，非普通自住房的首付不低于80%；贷款最长期限25年，且贷款利率上浮较多，首套房主流商贷利率执行基准利率的1.1倍，二套房则为1.2倍，限购限贷政策可谓全国最严，不少购房者将选择延后换房或者全款交易王蒙徽。

　　财经评论员刘晓博：所谓“改善需求”，是两个含义王蒙徽。一个是“小房子换大房子”，一个是“购买二套房”。现在基本上所有的大城市都在“限制改善需求”，住建部长的新说法，显然构成利好。

　　什么是投机炒房？首先是大量买入，然后是短时间频繁交易王蒙徽。对于这些人，当然应该限制。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进：在“支持改善需求”方面，相对来说比2017年的基调略有放宽，2017年有一定遏制改善性需求的趋势王蒙徽。2018年政策不排除针对部分首套房和二套房认定、普通住房和非普通住房认定等出现微调。

　　在投机炒房方面，依然是遵循“房住不炒”的思路，进行严厉管控，如近期银行委托信托公司投资的信托资金，也明确不允许进入房地产领域王蒙徽。

　　首提县城楼市去库存意味着什么王蒙徽？

　　国家统计局新闻发言人毛盛勇12月14日在发布会上表示，三四线城市的去库存在扎实推进，而且成效比较明显王蒙徽。去库存依然是2018年房地产市场调控的重要工作之一。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进：县城去库存概念是一个重要内容王蒙徽。2015年前基本是一二线重点城市郊区市场去库存；2016年-2017年是地级市(三线城市)去库存；2018年，则迎来县域去库存的阶段。县城去库存对全国房地产市场交易有积极的托底作用，同时也防范了市场交易大幅下滑的风险。

　　商业地产去库存比住宅去库存更为紧迫王蒙徽。商业地产的库存积压风险比住宅库存更高，2018年的工作重点不仅是住宅房屋去库存，关键更是商业地产的去库存。

　　财经评论员刘晓博：“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”，意味着部分城市仍然允许、甚至支持投资性需求王蒙徽。这些城市楼市政策很难收紧，甚至还会有所放松。

　　住房租赁开启楼市新一轮周期王蒙徽？

　　针对中央经济工作会议提出的“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”，全国住房城乡建设工作会议提出，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益王蒙徽。

　　其实，2017年下半年，住房租赁制度改革已成重头戏王蒙徽。首批12个城市开展了住房租赁试点，全国超50城出台了支持住房租赁的政策。北京、上海等城市纷纷增加了房企自持、集体租赁住房等租赁房源的供应，多地上线官办住房租赁服务平台。

　　租赁住房政策的推出，从供给和需求两方面都会影响房地产市场王蒙徽。

　　从供给层面来看， 租赁住房挤占了很大一部分普通商品房供给王蒙徽。目前租赁住房分两档，第一档是一线城市，以上海作为标准，租赁占新增的 60%；第二档是二线城市，以杭州作为标准，租赁占新增 30%。

　　从需求层面来看，租赁住房政策会改变房地产需求的结构王蒙徽。以前是房地产销售好，然后拉动房地产投资。而现在房地产的需求分为了两部分，一部分是刚性的租赁住房需求，另一部分是普通的商品房需求。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞：保护租赁利益相关方权益不仅是租购同权，更要保护租赁双方的利益王蒙徽。发展长期租赁市场，要采取机制激励市场主体愿意去从事长期租赁业务，如在税收、土地方面采取措施让开发自持住房的企业利益得到保障。

　　同时，制度上要对租期等进行规定，建议是3年为一个租期，除非承租人提出解约，出租人不能提前结束租约王蒙徽。当前国内对承租人利益保护的法律法规还不够明确，导致出租人可以随意涨租金、解约、限制承租人行为，需要进行约束。

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